Assemblée générale de copropriété : 18 causes fréquentes de nullité

Assemblée générale de copropriété : 18 causes fréquentes de nullité

L’annulation d’une assemblée générale de copropriétaires peut être demandée lorsqu’elle ne respecte pas certaines règles légales ou réglementaires. Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir, et dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.

Voici les 18 motifs principaux pouvant entraîner l’annulation d’une assemblée générale ou de ses résolutions :

1. Délai de convocation non respecté

La convocation doit être reçue 21 jours avant la réunion. Ce délai commence le lendemain de la réception de la lettre recommandée.

2. Convocation absente ou envoyée à la mauvaise adresse

Tous les copropriétaires doivent être régulièrement convoqués. Sinon, la réunion peut être annulée.

3. Mentions obligatoires manquantes

La convocation doit comporter : lieu, date, heure, ordre du jour, formulaire de vote par correspondance et modalités de consultation des pièces.

4. Convocation par un syndic non habilité

Un syndic sans mandat valide ne peut convoquer valablement l’AG.

5. Procès-verbal incomplet

Il doit mentionner les résultats détaillés du vote, les noms des opposants, des abstentionnistes et être signé par les personnes habilitées.

6. Pièces jointes non communiquées

L'absence de documents obligatoires (budget, devis, projets de résolution, etc.) rend la convocation irrégulière.

7. Vote par correspondance non conforme

Le formulaire doit être retourné au syndic trois jours francs avant la réunion. Sinon, il est écarté.

8. Présence non autorisée d’un tiers

La présence d’un tiers non autorisé peut vicier l’assemblée, sauf si son influence est neutre.

9. Mauvaise application des règles de majorité

Une résolution votée à une mauvaise majorité est annulable, sauf si le seuil supérieur est atteint malgré tout.

10. Résolution non prévue à l’ordre du jour

Seules les questions inscrites peuvent faire l’objet d’un vote.

11. Erreur sur les tantièmes

Une erreur dans le calcul des tantièmes rend l’assemblée contestable, même sans preuve de préjudice.

12. Non-respect du règlement de copropriété

Ex. : non-élection des scrutateurs si exigée par le règlement.

13. Abus de majorité ou de minorité

Un vote doit toujours respecter l’intérêt collectif. Toute manœuvre contraire peut être sanctionnée.

14. Modification dénaturant une résolution

Un amendement qui change le sens d’une résolution initiale est interdit.

15. Atteinte à la jouissance des parties privatives

Une assemblée ne peut modifier la destination ou l’usage privatif d’un lot sans l’accord du copropriétaire.

16. Mandat de vote irrégulier

Un mandat doit être écrit et signé. Tout manquement rend l’AG annulable.

17. Absence de compte bancaire séparé

Le syndic doit ouvrir un compte séparé au nom du syndicat, à défaut son mandat est nul.

18. Distribution irrégulière des pouvoirs en blanc

Le syndic ne peut attribuer les pouvoirs en blanc qu’il reçoit. Une intervention active de sa part rend les décisions nulles.