Bail d'habitation - Délai de 6 semaines au lieu de deux mois - commandement de payer visant la clause résolutoire.

Civ. 3^e, avis, 13 juin 2024, P+B, n° 24-70.002

S’agissant du présent avis, c’est la réduction du délai assortissant le commandement de payer visant la clause résolutoire au titre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, passant de deux mois à six semaines, qui posait question.

En l’espèce, le Tribunal de proximité de Trévoux a interrogé la Haute juridiction sur l’application du délai de six semaines prévu par l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 à travers trois questions.

Tout d’abord, il s’agissait de déterminer si cet article était immédiatement applicable aux contrats en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi.

Ensuite, dans l’hypothèse d’une réponse affirmative, et conscient de l’existence de dispositions d’ordre public protectrices du locataire, le tribunal souhaitait savoir si le délai contractuel de deux mois devait primer sur le délai légal de six semaines.

Enfin, la juridiction interrogeait la Haute juridiction sur la possibilité de reconduire une telle clause dérogatoire favorable au locataire en cas de tacite reconduction, de renouvellement ou de conclusion d’un nouveau bail.

À cet égard, il convient de considérer le nouveau bail comme un bail « neuf » et non comme un bail renouvelé, bien que, juridiquement, ces notions se recoupent.

Toutefois, pour la Haute juridiction, cette dernière question était irrecevable, dans la mesure où elle n’influençait pas l’issue du litige et ne concernait, selon l’avocat général Sturlèse, que des « situations hypothétiques relatives à des contrats conclus postérieurement à la loi nouvelle » (avis n° K 24-70.002).

L’article 10 de la loi Kasbarian ne s’applique pas aux contrats en cours, qui restent régis par leurs stipulations contractuelles.

La position de la Haute juridiction est sans équivoque : l’article 10, instaurant un délai de six semaines, « ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, lesquels demeurent soumis aux stipulations convenues entre les parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au moment de la conclusion du bail, et ne saurait en conséquence conduire à leur réfaction ».

À cet égard, il convient de rappeler que, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, la loi du 6 juillet 1989 imposait qu’une clause résolutoire insérée dans un bail prévoie un délai minimal de deux mois pour permettre au locataire de s’acquitter de sa dette.

À défaut, ce n’était pas tant la durée du délai qui était en cause, mais bien la validité de la clause elle-même, obligeant ainsi le bailleur à saisir le juge du fond pour obtenir la résiliation judiciaire du bail.