Indemnité d’éviction en bail commercial

Indemnité d’éviction en bail commercial

Comment se calcule le montant dû au locataire évincé ?

Le refus de renouvellement d’un bail commercial entraîne, sauf exception, le versement d’une indemnité d’éviction au profit du locataire.
Cette indemnité a pour objet de compenser le préjudice économique résultant de la perte du bail, voire du fonds de commerce.

Que vous soyez bailleur ou preneur, comprendre les mécanismes de calcul est indispensable pour sécuriser votre stratégie, qu’elle soit amiable ou contentieuse.

Les grands principes de l’indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction se compose :

• d’une indemnité principale, correspondant à la perte économique subie par le locataire ;

• et, le cas échéant, d’indemnités accessoires venant compléter cette réparation.

Elle peut être négociée entre les parties ou fixée par le juge, selon des critères d’évaluation largement identiques.

Étape 1 – Le fonds de commerce disparaît-il ou peut-il être transféré ?

La première question à trancher est déterminante :
le fonds de commerce peut-il être exploité dans d’autres locaux ?

L’analyse repose sur la nature de la clientèle :

• Clientèle attachée au lieu
  L’éviction entraîne la perte du fonds ;

• Clientèle attachée au commerçant
  Le fonds est transférable, avec une perte de clientèle plus ou moins limitée.

La démonstration du caractère transférable du fonds incombe au bailleur.

Étape 2 – Fonds transférable : l’indemnité de transfert

Lorsque le fonds peut être déplacé, l’indemnité principale correspond à la valeur du droit au bail.

Le droit au bail reflète les avantages économiques attachés au contrat, tels que :

• la qualité de l’emplacement,

• la surface et la configuration des locaux,

• la destination contractuelle,

• le niveau du loyer par rapport au marché.

Étape 3 – Fonds non transférable : l’indemnité de remplacement

Si l’éviction entraîne la disparition du fonds de commerce, l’indemnité doit permettre au locataire évincé de reconstituer une activité équivalente.

L’indemnité est alors calculée sur la valeur du fonds de commerce.

Toutefois, si cette valeur est inférieure à celle du droit au bail, l’indemnité est plafonnée à la valeur du droit au bail, qui constitue le minimum indemnisable.

Étape 4 – Comment évaluer la valeur du fonds de commerce ?

Plusieurs méthodes sont utilisées en pratique. Les plus courantes sont :

Évaluation par le chiffre d’affaires

Cette méthode consiste à appliquer un pourcentage au chiffre d’affaires moyen du commerce.

• Le taux varie selon le secteur d’activité ;

• Il est déterminé par les usages professionnels et la pratique expertale.

Évaluation par la rentabilité (EBE)

Cette approche s’appuie sur la capacité bénéficiaire du fonds :
plus l’activité est rentable, plus la valeur du fonds est élevée.

L’EBE est calculé à partir du compte de résultat, selon une méthode comptable classique.

Étape 5 – L’évaluation du droit au bail : un repère essentiel

La valeur du droit au bail doit être évaluée dans tous les cas.

Elle constitue :

• un élément de comparaison incontournable,

• et surtout le seuil minimal de l’indemnisation due au locataire.

Étape 6 – Les indemnités accessoires

À l’indemnité principale peuvent s’ajouter plusieurs postes complémentaires, notamment :

• les frais de remploi,

• l’indemnisation du trouble commercial,

• les indemnités de licenciement du personnel,

• les frais de déménagement et de réinstallation,

• ainsi que divers frais justifiés liés à l’éviction.

À retenir

Le calcul de l’indemnité d’éviction repose sur une analyse juridique et économique approfondie.
Chaque situation doit être appréciée au cas par cas, en tenant compte du bail, de l’activité et de la structure du fonds.

Une approche anticipée permet souvent de favoriser une solution négociée ou de mieux préparer un contentieux.