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INDEMNITE D’OCCUPATION – ANNULATION DE LA VENTE IMMOBILIERE
Cet arrêt illustre l'équilibre instauré par le régime des obligations : le vendeur, même fautif, conserve sa créance de restitution, tandis que l’acheteur de bonne foi n’est redevable qu’à partir de la formalisation de la demande.
L’indemnisation du préjudice par le jeu de la responsabilité civile complète ce dispositif, offrant une réponse cohérente aux enjeux soulevés par l'annulation d'une vente.
Civ. 3e, 5 déc. 2024, FS-B, n° 23-16.270
Entre droit de la vente et régime général des obligations : précisions sur la créance de restitution
Dans un arrêt du 5 décembre 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation clarifie la créance de restitution due au vendeur pour l'occupation du bien après l'annulation d'une vente, sujet controversé avant la réforme de 2016.
Les faits
Le 15 septembre 2017, deux acquéreurs achètent une maison pour 390.000 €.
En juin 2018, un dégât des eaux survient, et les acheteurs invoquent un dol pour demander l'annulation de la vente.
Les juges prononcent l'annulation, condamnant les vendeurs à 20.000 € de dommages pour l'augmentation de 21,50 % des prix immobiliers, mais refusent d'accorder une indemnité d’occupation au motif de leur réticence dolosive.
Les vendeurs forment un pourvoi en cassation sur les dommages-intérêts et l'indemnité d'occupation. Leur recours aboutit uniquement sur ce dernier point, permettant une clarification essentielle du régime des restitutions.
Un débat récurrent
Avant l'ordonnance de 2016, la jurisprudence excluait généralement le droit du vendeur à une indemnité pour l'occupation du bien, en raison de l'effet rétroactif de l'annulation. (Cass., ch. mixte, 9 juill. 2004, n° 02-16.302).
Toutefois, des exceptions existaient, comme en matière de baux. (Cass., ch. mixte, 9 nov. 2007, n° 06-19.508).
L'article 1352-3 du code civil a harmonisé ces règles en précisant que la restitution inclut désormais la valeur de la jouissance du bien, quel que soit le contrat.
Dans l'arrêt du 5 décembre 2024, la cour d'appel avait écarté cette disposition, estimant que la réticence dolosive des vendeurs justifiait un refus d’indemnité.
La Cour de cassation a censuré cette analyse, rappelant que la mauvaise foi du vendeur n'exclut pas sa créance de restitution.
Clarification de la Cour de cassation
La Cour combine les articles 1352-3 et 1352-7 pour affirmer que si le vendeur conserve son droit à restitution, l’acquéreur, lorsqu’il est de bonne foi, ne doit une indemnité d’occupation qu’à partir de la demande formalisée en justice, et non dès l’entrée dans les lieux.
En parallèle, la cour d’appel avait accordé 20.000 € de dommages pour compenser l'augmentation des prix immobiliers, confirmant l’interaction entre restitution et réparation.
