Résiliation d’un bail commercial en redressement judiciaire

Résiliation d’un bail commercial en redressement judiciaire : précisions essentielles de la Cour de cassation (10 décembre 2025, n° 24-20.714)

La chambre commerciale de la Cour de cassation a rendu, le 10 décembre 2025, un arrêt n° 24-20.714 (publié au Bulletin) qui clarifie les modalités de résiliation d’un bail commercial lorsque le locataire est placé en redressement judiciaire. Cet arrêt s’appuie sur les articles L. 622-14, 2° et R. 622-13 du Code de commerce, applicables par renvoi aux articles L. 631-14 et R. 631-20.​

Obligations relatives aux loyers postérieurs au jugement d’ouverture

En redressement judiciaire, les loyers et charges correspondant à l’occupation des lieux après le jugement d’ouverture doivent être réglés à leur échéance normale. Le bailleur ne peut solliciter la résiliation qu’à l’issue d’un délai de trois mois suivant ce jugement, par une saisine spécifique du juge-commissaire.​
Cette procédure dérogatoire exclut l’application des clauses résolutoires habituelles pendant la période d’observation, protégeant ainsi temporairement l’exploitation du fonds de commerce.​

Contrôle effectif par le juge-commissaire

Saisi par le bailleur, le juge-commissaire examine l’état des paiements précisément au jour de sa décision. Si une régularisation intervient entre la requête initiale et l’audience, la résiliation de plein droit ne peut plus être prononcée, même en présence d’impayés antérieurs.​
Ce raisonnement, motivé par la sauvegarde de l’entreprise, fait du bail un actif clé dont la perte doit être strictement conditionnée.​

Distinction entre loyers antérieurs et postérieurs

Recommandations pratiques pour bailleurs et preneurs

Spectra Avocats conseille vivement :

• Aux bailleurs : instaurez un suivi scrupuleux des échéances postérieures, conservez toutes les preuves d’impayés actualisées jusqu’à l’audience, et saisissez le juge-commissaire dès l’expiration des trois mois sans attendre une régularisation tardive.

• Aux preneurs : priorisez l’apurement des loyers postérieurs avant toute décision judiciaire pour sécuriser la poursuite d’activité ou la cession du fonds.​

Cette jurisprudence renforce l’exigence de rigueur procédurale tout en préservant les chances de redressement de l’entreprise. Le cabinet Spectra Avocats reste à votre disposition pour accompagner bailleurs et locataires dans ces situations complexes. Contactez-nous pour une analyse personnalisée.